Kat Malikleri Hukuku | Genel Hukuk Bilgisi |
Kat Malikleri Hukuku Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan hükümlere göre, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kişiler.Buna göre, kat maliki bunları diğer maliklere zarar vermemek şartıyla kullanabileceği gibi, diğer maliklerin iznini almaksızın satabilir, rehnedebilir veya kiraya verebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 15).
Bunun gibi kat maliki, kendi bağımsız bölümüne tecavüz halinde tek 
başına zilyetliğe ilişkin davaları da açabilir.
Kat malikinin diğer bir hakkı da anayapıya zarar vermemek şartıyla kendi bağımsız bölümünde onarım ve değişiklikler yapabilmesidir (Kat Mülkiyeti kn. md. 19/11)
Kat malikinin müşterek mülkiyet hükümlerine göre sahip olduğu ortak yerleri de kullanma hakkı vardır.
Bunlardan faydalanmanın ölçüsü, ortak yerin niteliğine göre değişir.
Bir asansörden yararlanmaya bir ölçü konulamazken, teras, çamaşırhane gibi yerlerden yararlanma, aksine bir sözleşme olmadıkça arsa payındaki orana göre olur (Kat Mülkiyeti kn. md. 16/11).
Ortak yerlerin kullanılmasından doğan çekişmeler kat malikleri kurulunca çözülür (Kat Mülkiyeti kn. md. 32). Bu karara uymak istemeyen malik, sulh mahkemesine başvurur (Kat Mülkiyeti kn. md. 33).
Müşterek malik sıfatıyla kat maliklerinden her biri, ortak yerlere tecavüz halinde gerekli tedbirleri tek başına alabilir.
Kat malikinin bazı borçları da vardır. Kendi bağımsız bölümünü ve eklenti yerlerini kullanırken dürüstlük kuralına ve yönetim planındaki esaslara uymak zorundadır (Kat Mülkiyeti kn. md. 18/1).
Bu yüzden gayrımenkulün bulunduğu yerin örf ve adetine göre hoş karşılanmayacak gürültü Ye sarsıntıları yapamaz.
Bağımsız bölümleri ahlak kuralına aykırı olarak kullanamaz.
Bu kurallara sadece kat malikleri değil de, bağımsız bölümün kiracıları da uymak zorundadır (Kat Mülkiyeti kn. md. 18/11). Bu kurallara uyulmaması halinde, kat malikleri hâkimin müdahalesini ve gerekiyorsa, katın mecburi devrini isteyebilirler (Kat Mülkiyeti kn. md. 25, 33).
Kat malikinin diğer bir borcu da, maliki olduğu bağımsız bölümü tahsis gayesine uygun olarak kullanmaktır. Bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünde, mesken, işyeri veya ticarethane olarak gösterilmişse, bu yerler hastahane, klinik, poliklinik, dispanser yahut ecza laboratuvarı olarak kullanılamaz.
Kat malikleri, kendi aralarında veya üçüncü kişilerle, bunun aksine bir anlaşma yapamazlar. Yapacak olurlarsa bu anlaşma hükümsüzdür. Ancak bu yerlerde klinik, poliklinik veya dispanser niteliğinde olmayan muayenehane açılabilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 24/1).
Kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino gibi eğlence yerleri, fırın, lokanta, pastahane gibi gıda ve beslenme yerleri, imalâthane, boyahane, basımevi gibi yerler, ancak kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla açılabilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 24/11).
Bunun dışında kat malikinin bir başka borcu da diğer bir bağımsız bölümde yapılacak onarım için kendi bağımsız bölümüne girilmesi gerekiyorsa buna izin vermektir.
Ancak kat maliki, mümkünse bu işin kendisi için en elverişli zamanda yapılmasını isteyebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 23). Anlaşmazlık halinde sulh mahkemesine başvurulur.
Bu müsaade borcu, ana gaynmenkulün bir kısmının harap olması halinde de vardır.
Bu müsaadeyi veren kat malikinin uğrayacağı zararlar lehine müsaade edilen kimse tarafından karşılanır (Kat Mülkiyeti kn. md. 23/111).
Kat malikleri, ana gayrımenkulün, bakım ve güzelliğine özen göstermek ve bunları bozacak hususlardan kaçınmak zorundadırlar.
Bu yüzden kat maliklerinden hiç biri tek başına, bütün ana gayrımenkulün veya sadece kendi bağımsız bölümünün boyasını değiştiremez yahut buna benzer şeyler yapamaz. Bunun sonucu olarak da ana gayrımenkule zarar veren malik diğer maliklere karşı sorumludur (Kat Mülkiyeti kn. md. 19).
Kat maliklerinin en önemli borcu ana gayrimenkulun genel giderlerine katılmadır. Kat maliklerinden her biri:
1. ana gayrımenkulün sigorta primlerine.
2. asansör, kalorifer, ana duvarlar, çatı, koridor gibi, kanun veya sözleşmede ortak yer olarak tespit edilen yerlerin onarım ve bakım giderlerine.
3. yönetici, kapıcı, kalorifer veya bahçıvan ücretlerinden doğan masraflara.
4. ortak yerlerin işletme giderlerine.
5. giderler için toplanan avanslara, arsa payı oranında katılmak zorundadırlar. Ancak bu arsa payına uygun katılma tek ve mecburi katılış şekli değildir.
Malikler farklı bir katılma şekli de kararlaştırabilirler. Ortak yerlere yapılması gereken masraf, kat maliklerinden birinin kusuru sonucu doğmuşsa, ödeme yapan diğer malikler kusurlu olan malike rü-cu ederler (Kat Mülkiyeti kn. md. 20/111).
Kat maliklerinden her biri ortak yerler üstündeki kullanma hakkından vaz geçmekten veya kendi bağımsız bölümünün durumu yüzünden bunlardan yararlanmasına lüzum olmadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçmamaz.
Kanun, kat maliklerinin ödemeleri gereken gider paylarının üç şekilde teminat altına alınabileceğini öngörmektedir:
1.kat maliklerinden her biri veya yönetici, diğer kat maliklerini temsilen kendisine düşen payı ödemeyen malike karşı dava açarak icra takibine geçebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 20/11) Görevli mahkeme, sulh mahkemesidir. Hâkimin tayin edeceği süre içinde borcunu yerine getirmeyen kat maliki 100 liradan 2 000 liraya kadar para cezasına çarptırılabilir.
Bundan başka, masrafları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapılan kat malikinin, mülkiyetini mecburi olarak devretmesine de karar verilebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 25/ ili);
2.Kat Mülkiyeti kn. md. 22’ye göre bağımsız bölümün kiraya verilmiş olması halinde, o yerin maliki, masraflara katılma borcunu yerine getirmezse, bu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınır;
3.yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemi üzerine, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üstünde, diğer malikler lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 22/11, Med. kn. md. 807).
Kat maliklerinin meydana getirdiği kurula kat malikleri kurulu denir. Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 27). Bu yönetim, kanundaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla yönetim planına göre olur.
Yönetim planında bir hükmün bulunmaması halinde, Kat Mülkiyeti kanununun yedek hükümleri uygulanır (Kat Mülkiyeti kn. md. 28/11, 32/1). Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır.
Toplantı zamanı gösterilmemişse, her yılın ilk ayı içinde toplanılır (Kat Mülkiyeti kn. md. 28/1). Ancak önemli bir sebebin çıkması halinde, yönetici, temsilci veya kat maliklerinin 1/3’ünün isteği üzerine, bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağırı veya taahhütlü mektupla toplanılır.
Çağrının en az 15 gün önce yapılması ve sebebinin de gösterilmesi gerekir (Kat. Mülkiyeti kn. md. 28/11). Kat malikleri kurulunda her kat malikinin, payı ne olursa olsun bir oyu vardır.
Ancak bir kimse, birden fazla bağımsız bölüme malikse, onun oyu malik olduğu bağımsız bölüm kadardır.
Fakat bu oy sayısı hiç bir zaman bütün oy sayısının 1/3’ünü aşamaz (Kat Mülkiyeti kn. md. 31).
Kat malikleri toplantısına, temsilci yollanabilir.
Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları noterce onaylanan karar defterine sıra numarası ile yazılır.
Kat malikleri kurulunun başlıca görevleri, yönetim planını yapmak, planı değiştirmek, yöneticiyi tayın etmektir.
Bundan başka, ana gayrimenkulun ortak yelerine ekler yapılmasına^ da, maliklerin arsa payı ve sayı çoğunluguyla karar vermeleri gerekir (Kat Mülkiyeti kn. md. 42). Bağımsız bölüm eklenmesi için ise, oybirliği aranır (Kat Mülkiyeti kn. md. 44). Aynı şekilde ana gayrımenkule ilişkin tasarruf işleri, kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla yapılır (Kat Mülkiyeti kn. md. 45).
Kat mülkiyeti. Eski türk hukukunda bazı hallerde kat mülkiyeti kabul edilmekte idi. Mecelle md. 1150’ye göre, ortak bir binanın altının ve üstünün başka kişilerin mülkiyetinde olması mümkündür. Buna benzer bir durum da «hava hakkı»nda vardır. Medeni kanunun yürürlüğe girmesinden sonra ise, Med. kn. md. 644’ teki hüküm karşısında, kat mülkiyeti kurma imkânı kalmamıştı.
Zira sözü edilen madde, toprak üzerindeki, bina ve dikili şeyleri mütemmim cüzü sayarak, kanuni istisnalar dışında, gayrimenkul mülkiyetinin bunları da kapsadığını belirtmiştir.
Bunun yanında Medeni kanun bir evin muhtelif katlarının ayrı ayrı kişilerin mülkiyetine konu olamayacağını açık olarak belirtmektedir (md. 652).
Ancak Medeni kanunun uygulanmasına ilişkin Tatbikat kanunu, eski türk hukukuna göre kurulmuş olan kat mülkiyetlerini geçersiz saymadı, bunların beyanlar hanesine kaydedilmesini öngördü (md. 39).
Ancak kat mülkiyetinin konusunu teşkil eden yer yok olursa, bu hak yeniden kurulamayacaktır. Medeni kanunun bu yasaklayıcı hükümleri, ihtiyaçları karşılamaktan çok uzaktır.
Bu sebeple kat mülkiyeti ihtiyacını karşılayacak bazı formüller aranarak bu eksiklik giderilmeye çalışıldı. Kat Mülkiyeti kanununun yürürlüğe girmesinden önceki devrede bu ihtiyaç, müşterek mülkiyet ve Med. kn. md. 753’e göre kurulan bir irtifak ile giderilmekteydi.
Buna göre bir gayrimenkul üstünde müşterek mülkiyet ve ayrıca binanın katları üstünde paydaşlardan her biri lehine bir irtifak hakkı kuruluyordu.
Bu münhasıran istifade hakkı veren bir irtifaktı. Ayrıca irtifak hakkının tesisine ilişkin senette, irtifak hakkının devredilebileceği ve mirasçılara da geçeceği belirtiliyordu.
İş hayatının bu zorlamaları karşısında kanunkoyucu 1965 tarih ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununu hazırlayarak yürürlüğe koydu. Kanunun 50. maddesi Kat Mülkiyeti kanununun yürürlüğe girmesinden sonra Med. kn. md. 753’e göre irtifak hakkının kurulmasını yasakladı.
Ancak md. 51, Med. kn. md. 753’e göre Kat Mülkiyeti kanunu çıkmadan önce kurulmuş olan irtifakları hemen hükümsüz saymamış, bunların 2.1.1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Bu süre içinde söz konusu işlem yapılmazsa, irtifak hakkı sona erer ve sadece ortak mülkiyet devam eder. Bu çevirme, ortaklardan birinin isteği üzerine yapılır ve diğer ortaklar buna itiraz e-demezler.
Aynı şekilde, Medenî kanunun yürürlüğünden önce kurulmuş olan hava hakkı, oda mülkiyeti gibi hakların da. Kat Mülkiyeti kanununun yürürlüğe girmesinden itibaren üç yıl içinde, kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi zorunludur (Kat Mülkiyeti kn. md. 52).
Kat Mülkiyeti kanununun yürürlüğe girmesi ile, Medeni kanunun mülkiyet kavramından farklı bir mülkiyet kavramı ortaya çıktı. Bu kanun, kat üstündeki mülkiyet hakkını arsa payına bağlamadı; her katı ayrı bir gayrimenkul sayarak, onun bağımsız bir mülkiyet konusu olduğunu kabul etti. Bu suretle ana gayrimenkul ve ortak yerlerle bağıntılı bir özel mülkiyet türü ortaya çıktı.
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul, üstünde kat mülkiyeti kurulan esas yapı kısmına anayapı, arsanın bağımsız bölümlere tabsis olunan ortak mülkiyet payına arsa payı, ana gayrimenkulün, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm, bağımsız bölüm dışında olup ve doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yere eklenti, tat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı olduklan ortak yerler üstündeki kullanma hakkına kullanma hakkı, ana gaynmenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan, korunma ve ortaklaşa kullanma veya yararlanmağa mahsus yerlere ortak yerler, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmasına ilişkin resmi senete sözleşme,üzerinde kat mülkiyeti kurulu binanın idaresi için kat malikleri tarafından seçilen kimseye yönetiri, birden fazla yöneticinin meydana getirdiği kurula yönetim kurulu, kat mülkiyetine tabi bir gayrimenkulün yönetilmesine ilişkin plana yönetim planı denir.
Daha açık bir deyişle Kat Mülkiyeti kanunu ile, Med. kn. md. 623’te sayılmış olan gayrimenkul türlerine bir yenisi eklendi. Bağımsız bölüm üstünde mülkiyet hakkı sahibi olan her kat maliki, aynı zamanda zorunlu olarak, binanın üzerinde bulunduğu arsanın da ortak malikidir.
Kat ile arsa payı arasındaki bu bağlantı sonucu, kat malikleri arsa paylarını, kattan bağımsız olarak rehin ve devredemezler. Bunun aksine katın devri ile birlikte, arsa payı da yeni malike geçer (Kat Mülkiyeti kn. md. 5).
Kanun, ana gayrımenkulde, kat mülkiyeti veya irtifakına bağlanmamış bir arsa payının bırakılmasını da yasaklamaktadır (Kat Mülkiyeti kn. md. 5/II). Aynı şekilde ortak yerler de kat mülkiyetinin bir bağlantısıdır ve arsa payı için söylenenler burada da yürür.
Kat mülkiyeti ya resmi sözleşme ve tapu kütüğüne tescil veya mahkeme kararı ile kurulur. Kat mülkiyetinin resmi sözleşme ve tapu kütüğüne tescil ile kurulması için bir resmi senedin yapılması gerekir.
Kanunun «sözleşme» dediği bu senedin, birden fazla malik varsa hepsi tarafından, kat mülkiyetine çevrilecek gayrimenkulun tek maliki varsa sadece onun tarafından; imzalanması gerekir (Kat Mülkiyeti kn. md. 10, 12, 13).
Bir gayrimenkul ancak tamamlanmışsa, üstünde kat mülkiyeti kurulabilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 1/1). Ayrıca gayrimenkulün tamamının kat mülkiyetine çevrilmesi gereklidir.
Yoksa bir binanın sadece belirli bir kısmı kat mülkiyetine çevrilemez (Kat Mülkiyeti kn. md. 10/11). Bağımsız bölümün kat mülkiyetine konu olması için, onun değer ve büyüklüğü ne olursa olsun, başlı başına kullanılmaya elverişli olması gerekir.
Bu niteliği olmayan bölümler (msl. bir dairenin odaları) üstünde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulamaz. Kural olarak ana gayrımenkuldeki beş bağımsız bölüm, aynı kişiye ait olsa bile, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilir.
Ancak, aynı katta, birbirine bitişik olan iki daire, aynı kişiye aitse, malik isterse, bunlar tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 10/III). Binanın kat mülkiyetine çevrilmesi için, binanın tamamının «kâgir» olması gerekir (Kat Mülkiyeti kn. md. 50/11).
Ancak Medeni kanun zamanında üstünde irtifak hakkı kurulmuş olan binaların kat mülkiyetine çevrilmesinde, binanın kagir olması şartı aranmaz. Kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin sözleşmeyi düzenlemeğe tapu memuru yetkilidir (Kat Mülkiyeti kn. md. 13/1). Bu sözleşmenin düzenlenmesi için malikler veya malik bir dilekçe ile tapu memuruna başvurur.
Dilekçede kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değeri ve her bağımsız bölüme değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payı belirtilmiş olmalıdır (Kat Mülkiyeti kn. md. 13/1). Ayrıca Kat Mülkiyeti kn. md. 18/II’ye göre şu belgelerin de dilekçeye eklenmesi gerekir.
1. proje (bu proje ana gayrimenkulün dış cepheleri ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılır) bütün malikler tarafından imzalanır ve belediyece onaylanır.
2. imar kn. md. 16 gereğince alınan iskân belgesi.
3. fotoğraf (fotoğrafların, ana gayrimenkulün ön, arka ve mümkünse yan cephelerini göstermesi, en az 13 X 18 büyüklüğünde olması, belediyece onaylanması ve maliklerce imzalanması gerekir).
4. bağımsız bölümlerin planları (bunlar kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin iç taksimatını, büyüklüklerini ve arsa payı oranını gösteren belediyece onaylanmış planlardır.
Ancak uygulamada bu yönden çıkan zorlukları nazara alan Tapu ve Kadastro Genel müdürlüğü, verilecek olan ana gayrımenkule ilişkin projenin, bağımsız bölümleri, iç taksimatı ve ölçülerini de gösterdiğini nazara alarak, ayrıca bağımsız bölümlerin her biri için ayrıca plan verilmesi gerekmediğini bir genelge ile açıklamıştır).
5. bağımsız bölümlerin listesi (bu liste sıra numarası altında, her bir bağımsız bölümlümün [mesken, dükkân, büro gibi niteliğini gösterir. Kanuna göre bu listenin bağımsız bölüm sayısı kadar olması gerekirse de, Tapu ve Kadastro Genel müdürlüğünün 1967 tarihli genelgesine göre tapu memurları tek liste ile de işlem yapabilirler).
6. yönetim planı (ana gayrımenkulün idaresine ilişkin yönetim planı).
Dilekçe ve buna ekli olarak verilen belgeler tamsa, tapu sicil memuru resmî sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemini de kapsar.
Maliklerin ayrıca tescil isteminde bulunmaları gerekli değildir. Ancak bu sözleşmenin tescil istemini de kapsaması kuralı, sadece kat mülkiyetinin ilk defa kurulması hali için uygulanır.
Üstünde kat mülkiyeti kurulmuş olan bir bağımsız bölümün daha sonra devredilmesi halinde, yazılı tescil istemi yine aranır.
Kat mülkiyetine ilişkin resmi sözleşme yapılınca, tapu memuru ana gayrımenkulün bulunduğu sicil sayfasını, «bu gayrımenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir» kaydını düşerek kapatır (Kat Mülkiyeti kn. md. 13/11).
Bundan sonra tapu memuru, üstünde kat mülkiyeti kurulmuş olan her bağımsız bölüm için, kat mülkiyeti sicilinde ayrı bir sayfa açar ve bu sayfa bağımsız bölümü, ona bağlı olan arsa payını da göstererek tescil eder.
Bu suretle her kayıtlı bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır. Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde ise kat mülkiyeti, kat mülkiyeti zabıt defterine tescil olunur.
Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması da mümkündür. Kat mülkiyetine konu olabilecek bir müşterek gayrimenkul üstündeki paylı halin giderilmesine ilişkin olarak açılan davada, ortaklardan biri, paylaşma yerine kat mülkiyetine çevrilmeyi isteyecek olursa, hâkim, gerekli olan belgelere dayanarak gayrımenkulün kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 10). Hâkim gerekli hallerde tahsis ile birlikte denkleştirmeye de karar verebilir.
Kat Mülkiyeti kn. md. 48’e göre hazine, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerden birinin sonradan harap olması ve bu durumun kat mülkiyeti sicilinde görülmesinden sorumlu değildir. Ancak, bağımsız bölüme sayfa açıldığı anda, söz konusu bağımsız bölüm fiilen yoksa veya planda gösterilen ölçüler gerçek duruma uymuyorsa, hazine sorumlu olur.
Şu halde hazine, kat mülkiyetinin kurulması anındaki aksaklıklardan sorumlu olduğu halde sonraki değişikliklerin tapuya yansımamasından sorumlu değildir.
Kat mülkiyetinin sona ermesi için şu şartlar aranır: 1. kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi. Maliklerin hepsi birlikte, tapuya müracaatla, kat mülkiyetinin.
Sona erdirilmesini isterlerse, kat mülkiyeti sicilindeki kayıt silinir ve kat mülkiyeti sona erer (Kat Mülkiyeti kn. md. 46). Bu durumda genel tapu kütüğünde gayrimenkul için yeni bir sayfa açılır ve eski kat maliklerinin müşterek mülkü olarak kaydedilir. Bu müşterek mülkiyet, eski kat maliklerinin arsa payı oranında kurulur.
Ana gayrımenkulün bütün bağımsız bölümleri üstündeki mülkiyetlerin tek bir kişide toplanması, kat mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmez. Her bağımsız bölüm yine ayrı bir gayrimenkul olmakta devam eder.
Ancak hepsini mülkiyetinde toplayan malik, tapu sicil memurluğuna müracaatla, kat mülkiyetine son verilmesini isteyebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 46/111).
Kat mülkiyetinin müşterek mülkiyete çevrilmesi için, bağımsız bölümlerden hiç birinin üstünde, şerh verilmiş şahsi veya sınırlı bir ayni hakkın bulunmaması gerekir.
Böyle bir hak varsa, bu, hak sahibinin rızası ile silinmedikçe, kat mülkiyetine son verilemez (Kat Mülkiyeti kn. md. 46/IV). Ancak, hak sahibi razı olmamakla birlikte, hak, niteliği icabı borçlunun müşterek payı üzerine veya bütün ortakların payı üzerine geçirilebiliyorsa, kat mülkiyeti müşterek mülkiyete çevrilir ve hak da yeni sayfaya nakledilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 46/V).
2.ana gayrımenkulün tamamının yok olması.
Ana gayrımenkulün tamamı arsası ile birlikte (msl. toprak kayması sonucu), tamamıyla yok olursa, kat mülkiyeti kütüğündeki kayıt da genel hükümlere göre silinir. Durumun bildirilmemesinden doğan zarardan yönetici sorumlu olur.
3.ana gayrımekulün kamulaştırılması ile de kat mülkiyeti sona erer.
Kamulaştırma halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, arsa payı ve eklentileri de göz önüne alınarak ayrı ayrı takdir edilir ve doğrudan doğruya, o bölümün malikine ödenir (Kat Mülkiyeti kn. md. 46/V II).
4.ana yapının tamamının harap olması. Anayapının tamamının zelzele, yangın v.b. gibi sebeplerle yok olması halinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer (Kat Mülkiyeti k. md. 48). Ana yapı yok olunca, bağımsız bölümlere açılmış olan sayfalar silinir ve genel kütükle arsa için bir sayfa açılır. Bıı sayfaya eski kat malikleri, arsadaki pay oranlarına göre müşterek malik olarak kaydedilirler.
Ana yapının tamamı değil de sadece bir veya birkaç bağımsız bölümü harap olursa, o bağımsız bölümün malikinin, harap olan bölümü iki yıl içinde yeniden yaptırma hakkı vardır.
Malik bunu yaptırmazsa, diğer bağımsız bölüm malikleri veya bunlardan biri, iki yılın dolması ile, harap olan bölüme bağlı arsa payının değerini vererek, arsa payı oranında kendilerine devrini hakiminden isteyebilirler. Bu paylar kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine kaydedilir.
Bu suretle devralan kimseler de devirden itibaren iki yıl içinde harap olan yeri yaptırmak zorundadırlar (Kat Mülkiyeti kn. md. 47/ II). Bu süre içinde harap olan bağımsız bölüm yeniden yapılmazsa, gayrimenkul üstündeki kat mülkiyeti sona erer ve üstünde müşterek mülkiyet kurulur.
Bazı özel hallerde kat mülkiyetinin zorunlu olarak devri gerekir.
Kat mülkiyeti bir binada zorunlu olarak birlikte yaşamayı gerektirmektedir. Bunun sonucu olarak kat maliklerinin birbirlerine karşı, kanun veya aralarındaki anlaşmalardan doğan bazı borçları vardır.
Kanunkoyucu, maliklerden bu borçlarını devamlı olarak yerine getirmeyenlerin, birlikte yaşama ahengini bozduklarını göz önünde bulundurarak, çok aşırı hallerde, diğer malik veya maliklerin isteği üzerine, onun kat mülkiyetini devretme zorunluğunu getirmiştir.
Bunun için, söz konusu kat malikinin borcunu yerine getirmemesinin, diğer kat malikleri için çekilmez (tahammül edilmez) olması gerekir. Bunun bulunup bulunmadığını hakim tespit eder. Kat Mülkiyeti kn. md. 25’e göre de şu hallerde «çekilmezlik» bulunduğu kabul edilmiştir.
1. ortak giderler veya avanslardan kendine düşen payı ödemediği için maliklerden birinin aleyhine iki takvim yılı içinde üç defa dava açılması veya icra takibi yoluna başvurulması.
2. ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından verilen emre rağmen, borcunu yerine getirmemesi ve bu sebeple diğer kat maliklerinin haklarını ihlâl etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar etmesi.
3. kendi bağımsız bölümünü, randevu evi, kumarhane veya benzeri bir şekilde kullanarak ve adaba aykırı hareket etmesi. Bu şekilde, bağımsız bölüm üstündeki mülkiyet hakkının mecburi devrine ve onun üstündeki hakkın diğer katlara arsa payı oranında bağlanmasına kat malikleri kurulu karar verir.
Ancak kat malikleri kurulunda gerekli çoğunluk sağlanamaz veya kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezlerse, diğer kat malikleri veya bunlardan biri, söz konusu bağımsız bölüm üstündeki mülkiyet hakkının bedeli karşılığı kendisine devrini isteyebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 25/11). Bu hal yalnız kat maliklerine tanınmıştır.
Yoksa kat malikleri, zorunlu devrin şartlarını ispat ederek, hakimden bağımsız bölümün bir üçüncü kişiye satılmasına karar vermesini isteyemezler. Bu davanın, zorunlu devir sebebinin öğrenilmesinden itibaren 6 ay ve her halde dava hakkının doğmasından itibaren 5 yıl içinde açılması gerekir. Daha sonra açılamaz.
Eklenti. Eklentiler,bağımsız bölümün dışında kalan ve doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilen yerlerdir.
Kanuna göre kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, genel tuvalet gibi yerler eklentidir (md. 6). Bunun dışında nelerin eklenti olduğu sözleşmede belirtilir.
Bunlar kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine yazılır.
Ortak yerler üstünde kat maliklerinin arsa payı oranında müşterek mülkiyet hakları vardır.
Bunlar ile bağımsız bölümler arasında bağlantı vardır; bağımsız bölüm devredilince veya bir hakla sınırlanınca, ortak yerler de birlikte geçer veya sınırlanır.
Ortak yerlerin neler olduğu kanun ve sözleşme ile düzenlenir.
Malikler sözleşme ile bağımsız bir bölümü ortak yer olarak kabul edilebilirler.
Kanuna göre temciler, ana duvarlar, bağımsız bölümleri birbirinden ayıran ortak yer duvarları, tavan ve tabanlar, avlu genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar. koridorlar, kapıcı dairesi, genel çamaşırlıklar ve kurutma yerleri, genel kömürlükler, ortak garajlar, su, elektrik ve havagazı saatleri için bağımsız bölüm dışındaki yuvalar, kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu, sarnıç, genel su deposu ve sığınaklar ortak yerdir.
Ayrıca, kat maliklerinin kendi bölümleri dışındaki kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları ve sıhhi tesisat, antenler ile sıcak ve soğuk hava tesisleri ile çatılar, bacalar, genel dam, teraslar, yağmur olukları ve yangın merdivenleri de kanun icabı ortak yerdir.
Ortak yerler üstünde kural olarak her malikin arsa payı oranında kullanma hakkı vardır.
Kat malikleri bunların onarım ve bakımı için gerekli olan ortak masraflara katılmak zorundadır.
Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamazlar.
Ortak yerlerden daha rahat ve daha faydalı bir şekilde yararlanabilmek için yapılan değişikliğin, kat maliklerinden sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak bir kararla yapılması gerekir.
Bu değişiklik için gerekli olan masraflara, yenilikten yararlanan malikler, yararlandıkları oranda katılırlar (Kat Mülkiyeti kn. md. 42).
Buna karşılık yapılacak değişiklikler çok masraflı ve lüks ise ve bütün kat maliklerinin zorunlu olarak yararlanması gerekmeyen yerlerdeyse, bundan yararlanmayacak olan malikler, masraflara katılmaktan kaçınabilirler. Bu gibi giderlerin masrafları, buna karar veren malikler tarafından ödenir (Kat Mülkiyeti kn. md. 43/1).
Ancak bu masrafa katılmayan malik veya onların halefleri, yapılan yeniliklerin yapılma ve korunma masraflarına sonradan kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilikten yararlanabilirler.
Yönetici ve yönetim kurulu. Ana gayrımenkulün idaresi, kat malikleri kurulunca bir yönetici veya üç kişilik bir yönetim kuruluna bırakılabilir.
Yönetici kat malikleri olabileceği gibi bir üçüncü kişi de olabilir. Ana gayrımenkulün bağımsız bölümleri sekizden azsa, yönetici seçilmeyebilir. Buna karşılık bağımsız bölüm sayısı sekizden fazlaysa, yönetici seçimi mecburidir.
Ana gayrımenkulün bütün bağımsız bölümleri bir tek kişiye aitse, o kimse kanunen yönetici durumundadır. (Kat Mülkiyeti kn. md. 34). Yönetici kat malikleri kurulu yıllık toplantısında bir yıl için seçilir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.
Seçim için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır (Kat Mülkiyeti kn. md. 37). Kat malikleri kurulu, yönetici seçiminde anlaşamazsa, yönetici, kat maliklerinin birinin müracaatı üzerine sulh mahkemesince tayin edilir.
Tayin edilen yönetici, seçilmiş olan yöneticinin hak ve borçlarına sahiptir; kat malikleri kuruluna karşı sorumludur.
Yöneticiyi, kat malikleri altı ay sonra değiştirebilirler. Ancak haklı sebep varsa, sulh mahkemesi daha önce değiştirilmesine izin verebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 34). Yönetici veya yöneticilerin adları, iş ve ev adresleri, ana gayrımekulün giriş kapısı yanına asılır.
Bu yapılmadığı takdirde, ilgililerden birinin müracaatı üzerine yönetici veya yöneticilerden her birine 50 liradan 250 liraya kadar para cezası verilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 34).
Yöneticinin görevleri kanun ve yönetim planı ile düzenlenir.
Aksine bir hüküm bulunmadıkça Kat Mülkiyeti ko. md. 35’e göre yönetici şu isleri yapar.
1. kat malikleri kurulunun aldığı kararları yerine getirmek.
2. ana gayrımenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gerekeni yapmak.
3. ana gayrimenkulu sigorta ettirmek.
4. ana gayrımenkulün, genel yönetim işleri, korunması, temizliği v.b. için, aksine bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının başında para toplamak ve yetişmezse, geri kalan işler için avans almak.
5. ana gayrımenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemeleri kabul, borçları ifa etmek ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraları toplamak.
6. ana gayrımenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek.
7. ana gayrımenkule ilişkin bir sürenin geçmemesi veya bir hakkın kaybolmaması için gerekli tedbirleri almak.
8. ana gayrımenkulün korunması ve bakımı için kat malikleri yararına olan gerekli tedbirleri onlar adına almak.
9. kat mülkiyetine ilişkin borçlarını yerine getirmeyen malikler aleyhine dava açmak; icra takibinde bulunmak ve kanuni ipoteği tescil ettirmek.
10. topladığı para ve avansları kendi adına ve yönetici sıfatını belirterek bir bankaya yatırmak ve gereğinde çekmek.
11. kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak. Yönetici, bütün bu sayılan hususları, sayfası numaralı ve noterce onaylanmış bir deftere yazar ve bunu her takvim yılı başında, bir ay içinde notere kapattırır.
Defteri ve diğer belgeleri özel bir dosyada saklar.
Bu görevini yerine getirmeyen yönetici, sulh mahkemesince 100 liradan 2 000 liraya kadar para cezasına mahkûm edilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 36, 33). Yönetici, seçildikten sonra, bir işletme projesi hazırlar ve bunu maliklere yollar.
Proje özellikle şu hususları kapsar.
1. ana gayrımenkulün bir yıllık tahminî gelir ve giderleri.
2. giderlerden her kat malikine düşecek olan tahmini miktar.
3. tahmini v.d. giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vereceği avans miktarı.
Proje, kat maliklerinden hiç biri itarz etmezse, kabul edilmiş sayılır ve bir yıl süre ile uygulanır.
İtirazı olan kat maliki, bildirimden itibaren 15 gün içinde itiraz eder.
İtiraz, kat malikleri kurulunda incelenir.
Kurul projeyi aynen veya değişikliklerle kabul eder yahut yeni bir proje hazırlanmasına karar verir. Haklı sebeplerin varlığı halinde, kurul projeyi her zaman değiştirebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 37).
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (Kat Mülkiyeti kn. md. 38).
Bu sebeple kat malikleri kurulunun kararlarına uymak zorunda olduğu gibi, ancak yetkili kılınmışsa . görevinin ifasını başkasına bırakabilir.
Bunun gibi yöneticinin hakları da vekilin hakları gibidir (Kat Mülkiyeti kn. md. 40/1).
Görevini yerine getirmek için yaptığı masraflar veya uğradığı zarar kat malikleri tarafından karşılanır.
Kat malikleri bu borçlarını, noterden yapılan ihtara rağmen yerine getirmezlerse, yönetici hiç bir ihtara lüzum kalmaksızın sözleşmeyi feshederek bu yüzden uğradığı zararları kat maliklerinden isteyebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 40/2).
Kural olarak yönetici bu iş için bir ücret alır.
Bu ücret, yönetim planı veya yönetici ile yapılan sözleşmede tespit edilir.
Bu yapılmamış olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret ister.
Eğer yönetici kat maliki ise ve ücret kararlaştırılmamışsa, o yıla ait masraflara katılamaz.
Onun payına düşen miktarı kat malikleri paylaşır (Kat Mülkiyeti kn. md. 40/III-IV). Ancak bunların aksine anlaşma olabilir. Yönetici, kat malikleri kuruluna, gelir ve giderlerin hesabını vermek zorundadır.
Bu hesap verme zamanı yönetim planında gösterilir.
Planda buna ilişkin bir hüküm yoksa, hesap her takvim yılının ilk üç ayında verilir.
Ancak kat maliklerinin yarısı isterse, yönetici her zaman hesap vermek zorundadır (Kat Mülkiyeti kn. md. 39).
Bunun dışında kalan hallerde de kat malikleri kurulu, yöneticiyi, aksine bir hüküm bulunmadıkça, üç ayda bir denetleyebilir.
Denetimi ya bizzat kat malikleri kurulu yapar veya bu iş için bir denetici seçilir.
Denetici veya üç kişilik denetim kurulu kat malikleri kurulunca sayı ve pay çoğunluğunda kat malikleri arasından seçilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 41/111). Denetici, yönetim planında gösterilen zamanlarda, yönetim planında gösterilmemişse, üç ayda bir yöneticinin hesaplarını kontrol eder.
Haklı bir sebebin bulunması halinde ise bu denetimi her zaman yapabilir.
Denetici veya denetim kurulu, yönetim planında yazılan zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse takvim yılının ilk ayında, kat malikleri kuruluna, denetim sonuçlarını ve ana gayrımenkulün idaresine ilişkin tavsiyelerini kapsayan bir rapor sunar.
Bu raporun birer örneği kat maliklerine yollanır.
Yönetici, kural olarak bir yıl için seçilir ve bu sürenin geçmesi ile görevi sona erer.
Ancak haklı sebepler varsa yönetici sözleşmeyi feshedebileceği gibi, kat malikleri de verecekleri bir kararla yöneticiyi her zaman değiştirebilirler.
Yönetim planı, ana gayrımenkulün yönetim şeklini, kullanma amaç ve biçimini yönetici ve deneticilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir belgedir.
Bu plan bütün kat maliklerini bağlar (Kat Mülkiyeti kn. md. 28/1).
Kat mülkiyeti kurulurken, bütün kat maliklerinin imzaladığı bir yönetim planının dilekçeye eklenmesi zaruridir.
Aksi halde gayrimenkul kat mülkiyetine çevrilemez.
Kat mülkiyeti kurulurken, yönetim planının tarihi kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine yazılır ve plan da kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Yönetim planı sonradan değiştirilebilir.
Ancak bunun için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerekir.
Fakat değişiklik teklifinde bulunan ve teklifi kabul edilmeyen kat maliki, md. 33’e göre hakime başvurabilir ve böylece yönetim planı gereğinde hâkim kararıyla değişebilir (Kat Mülkiyeti kn. md. 28/111).
Bu değişikliğin tarihi de kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve değişikliğe ilişkin belgeler de, başlangıçta verilen plana eklenerek saklanır.
Kat malikleri, kanundaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla ycnetim planında istedikleri hususları kararlaştırabilirler. Yönetim planında bir hükmün bulunmaması halinde, kat mülkiyeti kanunundaki özel hükümler uygulanır.
Yönetim planı bir defa yapıldı mı, sadece bunu imzalayanları değil, onların külli ve cüzi haleflerini de bağlar (Kat Mülkiyeti kn. md. 8/1V). Yani mirasçılar veya katı satın alanlar da bu planla bağlıdırlar.
Ana gayrımenkule bağımsız bölüm eklenmesi.
Ana gayrimenkule kat malikleri tek başlarına veya oy çokluğu ile verecekleri bir kararla bağımsız, bölüm ekleyemezler.
Ana gayrımenkulün üzerine kat eklenmesi, mevcut çekme katların tam kat haline getirilmesi veya zemin, bodrum kat yahut arsanın boş kısımlarına, ev, tiyatro, pavyon, pastahane, dükkan, çarşı gibi bağımsız bölümlerin yapılması, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı kararla olur (Kat Mülkiyeti kn. md. 44). Aranan oybirliğinin gerçekleşmesi için, sadece kat malikleri kuruluna katılan maliklerin değil de, bütün kat maliklerinin olumlu oyları gereklidir.
Kurulun ret kararına karşı, teklif sahibi malik mahkemeye başvurabilir.
Kat mülkiyeti kurulurken, kata bağlanmamış arsa payı kalmayacağından, yeni bir bağımsız bölümün eklenmesine karar verilmesi halinde, ana gayrımenkulün bundan sonra alacağı duruma göre, arsa paylarının yeniden tespit edilmesi gerekir.
Bunun için de oybirliği aranır (Kat Mülkiyeti kn. md. 44 bent 5).
Arsa paylarının tespitinden sonra, bağımsız bölüm tamamlanınca kurulacak olan kat mülkiyetine esas olmak üzere kat irtifakı kurulur.
Bu kat irtifakının kurulması için, bütün pay sahiplerinin bir dilekçe ile, tapu memuruna başvurmaları gerekir.
Bu dilekçede yeniden tespit edilen arsa payları gösterilir.
Bundan sonra, tapu memuru diğer belgelerin de yeterli olduğunu görürse, tescil talebini de kapsayan sözleşmeyi düzenler.
Bundan sonra kat irtifakı, kat mülkiyeti kütüğünün irtifaklar hanesine yazılır.
Bina tamamlandıktan sonra ise, kat maliklerinden birinin istemi üzerine, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
Bununla kat irtifakı sona ereceği için, tapu memuru bunu resen siler.